Некоторые вопросы реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на имущество

Категория: Статьи
Просмотров: 3820
Реализация преимущественного права покупки доли

Как устанавливает п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

П. 2 ст. 250 ГК РФ указывает на механизм реализации данного преимущественного права. В соответствии с этим пунктом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Наконец, п. 3 ст. 250 ГК РФ закрепляет специфический способ защиты нарушенного права того участника долевой собственности, в отношении которого вышеуказанный механизм, как он полагает, по той или иной причине не реализован. В этом случае данный участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

На первый взгляд вроде бы все понятно.

Однако при практической реализации названного способа защиты нарушенного права возникает ряд вопросов, требующих разъяснения, поскольку имеет место их законодательная неурегулированность.

В соответствии с абз. 5 п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при предъявлении иска о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли необходимых расходов.

Данное положение в Постановление от 10.06.1980 г. было введено относительно недавно, а именно: Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 г. № 6.

Закон об указанной обязанности истца ничего не говорит.

Появившиеся несколько лет назад разъяснения следует признать в целом верными, хотя и с некоторой оговоркой.

Необходимость внесения денежных средств на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации объясняется тем обстоятельством, в силу которого от истца требуется подтвердить действительное намерение реализовать свое право преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество. В противном случае, как, видимо, полагает Верховный Суд РФ, будет иметь место недобросовестное процессуальное поведение истца, которое может повлечь сложности для добросовестного приобретателя, приобретшего спорную долю в отсутствие каких-либо нарушений со своей стороны, в силу чего он должен получить выплаченные им продавцу денежные средства в случае, если права и обязанности покупателя будут переведены на истца.

И вот здесь, на взгляд автора статьи кроется существенный недостаток разъяснений высшей судебной инстанции.

Выше сказано, что в случае нарушения права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности законодатель предусмотрел специфический способ защиты права, из которого следует, что сделка, по которой отчуждена доля в праве общей собственности, не признается ничтожной либо недействительной в силу ее оспоримости, однако вследствие перевода прав и обязанностей покупатель как сторона сделки фактически лишается своего права собственности на имущество.

Однако мало того, что механизм такого лишения нигде в законодательстве не прописан, Верховный Суд РФ своими разъяснениями фактически возложил бремя возмещения убытков, возникших у покупателя по вине продавца доли, на истца, право которого нарушено продавцом.

Поясню высказанную мысль.

Если право истца приобрести отчуждаемую постороннему лицу долю в праве собственности на имущество нарушено, то, в свою очередь, самим указанным истцом права покупателя не нарушены никак. В этой связи обязанность истца возмещать понесенные покупателем доли расходы противоречит правовому принципу, в соответствии с которым убытки (а те расходы, которые понес покупатель, в случае перевода его прав и обязанностей на истца и являются убытками) возмещает причинитель вреда.

Напротив, соответствующим принципу ст. 1064 ГК РФ будет являться возложение убытков покупателя на продавца – по отношению к нему именно продавец будет являться причинителем вреда.

Такой подход соотносится по своей правовой природе с нормой, содержащейся в п. 1 ст. 461 ГК РФ и гласящей, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Однако по необъяснимой причине законодатель в отношении правового регулирования случаев нарушения права преимущественной покупки доли в праве общей собственности отошел от разумных начал гражданского законодательства.

Несправедливость описанной ситуации легко проиллюстрировать на примере случая продажи доли постороннему лицу по цене, превышающей ту, за которую продавец доли предложил купить её сособственнику.

В этой ситуации суть исковых требований о признании права преимущественной покупки доли и переводе прав и обязанностей покупателя заключается в защите права купить долю именно по первоначально предложенной цене, а не по более высокой.

Поэтому и возникает вопрос, с какой же целью истец должен вносить на депозит управления (отдела) Судебного департамента всю сумму, которую продавцу оплатил покупатель и за которую истец и не собирался приобретать долю в праве общей собственности.

Ответа на данный вопрос, в общем, не видно.

Если у кого-то возникнет замечание, что весьма маловероятна продажа доли по более высокой цене после предложения продавцом сособственнику купить её, то такие ситуации в судебной практике встречаются, и автор статьи столкнулся с одной из них. Анализ обстоятельств конкретного судебного спора и привел к выводам, здесь изложенным.

Юрист правового центра Эгида

Хотите высказаться или у вас есть вопрос по теме этой статьи? Напишите в комментариях!

Записаться на консультацию ››
Комментарии на сайте подвергаются модерации, любые НЕ отвечающие теме публикации сообщения удаляются. Нажимая на кнопку «Отправить», вы даёте своё согласие на обработку персональных данных


Защитный код
Обновить

Читайте также в категории «Статьи»

Несогласие с решением призывной комиссии
Призывная комиссия

Принятие призывной комиссией решения о признании годным к военной службе (как правило, с незначительными ограничениями) далеко не всегда сопровождается уверенностью в верности медицинского диагноза.

Неправомерные требования нотариуса
 Нотариус

Согласно п. 1 ст. 46 СК РФ супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора.

Незаконность отказа в выдаче либо аннулирования вида на жительство для некоторых категорий иностранных граждан
Вид на жительство

П. п. 13 п. 1 ст. 9 Федерального закона от 25.07.2002 г. № 115-ФЗ О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации устанавливает, что вид на жительство иностранному гражданину не выдается, а ранее выданный вид аннулируется...

«Бесплатные» юридические консультации: вред или польза?
Бесплатная консультация юриста

Массовое распространение так называемых бесплатных консультаций юристов в самых разнообразных формах привело к деградации качества юридических услуг. Что же можно получить в рамках такой услуги?

Перспективы перерегистрации захоронений
Перерегистрация захоронений

Правоотношения, связанные с погребением умерших, регулируются Федеральным законом от 12.01.1996 г. № 8-ФЗ «О погребении и похоронном деле», а также нормами соответствующих законов субъектов РФ...

«Стоит ли приезжать на консультацию?» и «Каковы шансы на благоприятный исход дела?» — ответы на эти и другие часто задаваемые вопросы.

Мы гарантируем

  • Вашу полную конфиденциальность
  • Отсутствие навязывания дополнительных услуг
  • Тщательный учет уникальных обстоятельств вашей ситуации

Ответы на вопросы авторам статей

  • Евгений Кузнецов Евгений Кузнецов 4 недели назад
    Здравствуйте! Ответ на ваш вопрос зависит от изучения градостроительных регламентов, действующих в ...

    Подробнее...

     
  • Вера Вера 1 месяц назад
    Доброе утро! У нас земля в аренде , разрешенный вид использования для размещения производственных ...

    Подробнее...

     
  • Евгений Кузнецов Евгений Кузнецов 1 месяц назад
    Здравствуйте! Ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на подачу кассационной ...

    Подробнее...



Способы оплаты
Способы оплаты услуг



  • Консультации
  • Сопровождение
  • Представительство
  • Защита

Контакты

Центр юридических услуг «Эгида»
г. Москва, ул. Трубная, д. 32, стр. 4, оф. 9
Телефон: +7 (495) 748-94-22
Электронная почта: Чтобы увидеть e-mail включите JavaScript
Сайт:
Работаем ежедневно с 08:00 до 23:00

Консультации юристов

Юридическая консультация в Москве Есть вопросы?
Воспользуйтесь устной или письменной юридической консультацией в Москве и Московской области ...