В качестве яркой иллюстрации полного несоответствия между громкими заявлениями одного известного агентства недвижимости, информация о котором постоянно публикуется в одном из ведущих общественно-политических изданий нашего государства, из которых следует, что забота о клиенте едва ли не единственная цель его деятельности, и реальным отношением к нему хочу привести историю одного дела, в котором мне наряду с моими коллегами довелось принимать участие.
Итак, А., постоянно проживавшая в одном из сибирских регионов, решила приобрести жилое помещение в г. Москве, для чего заключила некий договор с вышеупомянутым агентством недвижимости. Точное наименование указанного договора – договор о предварительной оплате за жилое помещение (важно запомнить, так как это существенно для понимания сути возникших между А. и агентством правоотношений).
В соответствии с договором А. передала агентству денежные средства в размере 200 000 рублей в качестве предварительной оплаты квартиры, которую намеревалась приобрести.
Но произошла банальная вещь – А. не получила нотариального согласия на приобретение жилья от своего супруга, как того требует ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ.
Расценивая указанное обстоятельство в качестве препятствующего совершению сделки, А. заявила о расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств. Однако агентство отказалось вернуть денежные средства, никак не мотивировав свою позицию. Собственно говоря, претензию А. оно просто проигнорировало.
А. ничего не оставалось делать как обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств, для чего она обратилась за юридической помощью.
От лица А. был подан иск о взыскании выплаченных по договору денежных средств.
В судебном заседании представитель агентства, возражая против удовлетворения иска, занимал невнятную позицию, однако в обоснование своих возражений ссылался на положения одного из пунктов договора, согласно которому в случае неисполнения договора по вине А. на нее налагался штраф в размере внесенной предоплаты за жилое помещение.
К удивлению, суд согласился с такой позицией, указав, что заключая договор, А. была осведомлена о необходимости получить нотариальное согласие супруга и должна была отдавать отчет о последствиях такового, что правомерно повлекло удержание внесенных денежных средств в качестве штрафа.
Возмущению А. не было предела.
Естественно, решение было очевидно незаконным и было обжаловано в вышестоящий суд.
В жалобе мы выражали резкое неприятие судебной точки зрения, правомерно указав на то обстоятельство, что неполучение нотариального согласия супруга не может ставиться А. в вину как основание неисполнения договора, так как, во-первых, таким основанием не могут быть действия третьего лица, хоть им и является супруг А., за которые А. не может нести ответственности, а во-вторых, что более важно, неполучение нотариального согласия супруга создало для А. объективный риск утраты и ограничения прав на приобретаемое недвижимое имущество, так как, заведомо зная о несогласии супруга, она могла столкнуться с фактом признания заключённой сделки про приобретению жилого помещения недействительной и лишиться приобретённого имущества.
Надо отдать должное суду вышестоящей инстанции, он полностью согласился с доводами жалобы, решение отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (тогда это, в отличие от действующего на сегодняшний день порядка, было возможно), выработав правовые позиции, требующие учета при новом рассмотрении дела – в первую очередь признав ничтожным условие в договоре об удержании штрафа в размере предоплаты, внесенной А.
Уже при новом рассмотрении, поскольку одним из указаний суда являлась необходимость применить к заключенному между А. и агентством договору законодательство в сфере защиты прав потребителей, в интересах А. иск был уточнен и заявлены требования о взыскании существенной неустойки и штрафа в доход государства.
Наконец, при новом рассмотрении дела суд полностью удовлетворил исковые требования А., и вместо 200 000 рублей, которые агентство получило от А. по договору, оно было обязано в общей сложности выплатить А. более 400 000 рублей, а также более 200 000 штрафа в доход государства. Более того, суд полностью взыскал с агентства представительские расходы, что случается не так часто.
Надо сказать, что на всю описанную историю к сегодняшнему дню ушло порядка двух лет (решение пока не вступило в законную силу), и взысканные судом денежные средства А. еще только предстоит получить (если опять не произойдет чего-либо из ряда вон выходящего).
Очевидно, что заключая с обывателем договора, включающие кабальные для него условия об удержании штрафа при малейших невиновных действиях, коммерческие структуры действуют, мягко говоря, недобросовестно, серьезно ущемляют права добропорядочных граждан, и последним, как показывает практика, приходится нелегко в деле отстаивания своих прав.
Не хочется, безусловно, давать подобные характеристики большинству участников рынка услуг по продаже недвижимости, но пример явно показательный.
Отдельно хотелось бы остановиться на правовом анализе договора, который агентство заключило с А.
Его наименование я уже приводил выше – договор о предварительной оплате за жилое помещение.
Предметом договора (дословно) была передача А. как покупателем квартиры в подтверждение своих намерений приобрести в собственность жилое помещение денежных средств, которые агентство приняло в качестве предоплаты за жилое помещение.
При таких обстоятельствах, несомненно, что договор имел признаки договора оказания услуг, но, в то же время, как следовало из совокупности его положений, внесенные во исполнение указанного договора денежные средства являются не чем иным, как частично уплаченной за товар денежной суммой.
Следовательно, в полном соответствии с действующим законодательством (>ст. 22 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»), А. была вправе требовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Агентство ссылалось на то, что заключенный договор не является договором оказания услуг, а денежные средства предназначались к передаче продавцу объекта недвижимости.
С такой позицией нельзя было согласиться ввиду следующего.
Во-первых, какими-либо доказательствами факт передачи денежных средств продавцу не был подтвержден.
Во-вторых, исходя из логики рассуждения агентства, услуги предоставлялись им А. бесплатно, что, очевидно, не соответствовало действительному положению вещей, так как основной целью деятельности коммерческой организации является извлечение прибыли, и оказание бесплатных услуг сложно представить.
В завершение хотел бы дать совет всем имеющим дело с риэлторскими структурами: внимательно изучайте договора, которые они предлагают к подписанию и не стесняйтесь консультироваться у стороннего юриста по их условиям.
Хотите высказаться или у вас есть вопрос по теме этой статьи? Напишите в комментариях!
Записаться на консультацию ›› Получить консультацию по e-mail ››
