Ситуация знакомая многим садоводам: за забором есть свободная полоса земли – несколько метров до соседнего участка, пустующий угол, заросшая территория. Возникает логичный вопрос: можно ли увеличить свой участок и оформить эту землю в собственность?
Можно. Но далеко не всегда.
Главная ошибка начинается со слов «земля общего пользования». В бытовом смысле так нередко называют любую свободную землю внутри или рядом с СНТ. Юридически же это могут быть совершенно разные земельные массивы, а порядок их оформления принципиально различается.
Именно поэтому первое, что нужно выяснить, – чья это земля и какой у нее правовой режим.
Если это действительно земля общего назначения СНТ
Федеральный закон № 217-ФЗ относит к земельным участкам общего назначения участки, предназначенные для общего использования садоводами и размещения общего имущества: дорог, проездов, инженерных коммуникаций, площадок и других объектов инфраструктуры.
Если такой участок находится в государственной или муниципальной собственности, закон предусматривает его предоставление не одному выбранному садоводу, а в общую долевую собственность собственников участков, расположенных в границах территории садоводства, пропорционально площади принадлежащих им участков.
До 1 марта 2031 года действует также специальное правило: публичный земельный участок, относящийся к имуществу общего пользования садоводства, может бесплатно передаваться именно в общую долевую собственность владельцев участков. Для этого используется в том числе решение общего собрания СНТ.
Есть еще более принципиальное ограничение. Собственник садового участка не вправе выделить в натуре принадлежащую ему долю в общем имуществе СНТ и присоединить ее исключительно к своему участку. Нельзя также отдельно отчуждать такую долю.
То есть схема: «у СНТ за моим забором есть два свободных метра земли, собрание проголосовало – теперь я оформлю их себе» сама по себе не работает.
Даже положительное решение общего собрания еще не означает, что часть дороги, проезда или иного участка общего назначения автоматически превращается в индивидуальный садовый участок.
Особенно очевидно это там, где «прирезка» затрагивает дорогу, пожарный проезд, проход к другим участкам, линии электроснабжения, газ, воду или иные коммуникации. Земли общего назначения предназначены именно для общего использования, а правообладатели участков имеют право свободного прохода и проезда по ним.
Если же существующую конфигурацию территории теоретически возможно изменить, потребуется не просто протокол собрания, а решение вопроса о правовом статусе земли, документации по планировке/межеванию территории, допустимости изменения границ и сохранении доступа и инфраструктуры. То есть это уже существенно более сложная процедура.
А когда «прирезка» действительно возможна?
Совсем другая ситуация – когда примыкающая территория только внешне воспринимается как «земля СНТ», но юридически не является земельным участком общего назначения.
Например, за границей собственного участка находится свободная земля, государственная собственность на которую не разграничена, либо муниципальная земля. Она не входит в дорогу, проезд или иной сформированный участок общего назначения, не принадлежит СНТ или садоводам в общей долевой собственности и непосредственно граничит с участком гражданина.
Здесь уже может применяться механизм перераспределения земельного участка по статьям 39.28–39.29 Земельного кодекса РФ.
Для участков, предназначенных для ведения садоводства, перераспределение с государственной или муниципальной землей прямо допускается. Площадь частного участка после увеличения при этом не должна превысить установленный для соответствующей территории предельный максимальный размер.
Именно это в быту обычно и называют «прирезкой».
Но юридически происходит не продажа соседнего кусочка земли и не оформление отдельного участка. Исходный частный участок и добавляемая публичная территория перераспределяются, после чего возникает участок с новыми границами и большей площадью.
Как выглядит процедура
Сначала необходимо установить статус земли. Проверяются ЕГРН, публичные сведения о территории, документы СНТ, проект межевания, территориальная зона и Правила землепользования и застройки.
Это самый важный этап. Заказывать дорогостоящий межевой план до выяснения правового режима соседней земли часто преждевременно.
Если перераспределение в принципе возможно, собственник обращается в уполномоченный орган с заявлением. Если утвержденного проекта межевания территории нет, к заявлению, как правило, прилагается схема расположения будущего земельного участка на кадастровом плане территории.
Уполномоченный орган в общем случае должен рассмотреть заявление не более чем за 20 дней. Результатом становится утверждение схемы, согласие на перераспределение по утвержденному проекту межевания либо мотивированный отказ. В отдельных случаях, когда требуется специальное согласование схемы, срок может увеличиться до 35 дней.
После положительного решения начинается уже техническая часть: кадастровый инженер проводит работы, готовится межевой план, образуемый участок ставится на кадастровый учет. Эту работу обеспечивает сам заявитель.
После поступления сведений об образованном участке уполномоченный орган должен в срок не более 30 дней направить собственнику подписанный проект соглашения о перераспределении. У собственника, в свою очередь, имеется 30 дней на его подписание.
Именно соглашение о перераспределении, а не решение председателя СНТ, становится юридическим основанием для возникновения права на увеличенный участок.
Перераспределение с публичной землей по общему правилу осуществляется за плату. Конкретный порядок расчета зависит от того, кому принадлежит земля – Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию. Для неразграниченных земель порядок определяется субъектом Федерации. Закон также допускает установление отдельных категорий граждан, с которых такая плата не взимается.
Можно ли «прирезать» сколько угодно?
Нет.
Для садового участка действует прежде всего установленный для соответствующей территориальной зоны предельный максимальный размер земельного участка. Если после перераспределения он будет превышен, администрация должна отказать.
Есть и другое существенное препятствие. В перераспределении могут отказать, если из присоединяемой публичной территории можно сформировать самостоятельный полноценный земельный участок. Закон не предназначен для того, чтобы посредством «прирезки» передать одному собственнику землю, которая сама может стать отдельным объектом недвижимости.
Кроме того, препятствием могут стать чужие здания и сооружения, резервирование земли для государственных нужд, ограничения оборотоспособности, ранее поданные заявления других лиц, несоответствие проекту межевания и другие обстоятельства.
Отдельно стоит сказать о распространенном «правиле 10 процентов».
Универсального правила, согласно которому к садовому участку посредством перераспределения можно добавить исключительно 10 % его площади, нет. Для садового участка ключевым является установленный максимальный размер.
Упоминаемые в статье 39.29 ЗК РФ 10 % относятся к другой ситуации: если после кадастровых работ площадь образованного участка оказывается более чем на 10 % больше той площади, которая была согласована в схеме или проекте межевания, орган вправе отказать в заключении итогового соглашения.
А какую роль играет СНТ?
И здесь все снова зависит от статуса земли.
Если земля является имуществом общего пользования, значение СНТ и общего собрания принципиально: именно товарищество управляет общим имуществом, а ряд решений об использовании и оформлении такого имущества относится к исключительной компетенции общего собрания.
Но если территория рядом с участком является неразграниченной государственной либо муниципальной землей и не относится к имуществу общего пользования СНТ, председатель СНТ не становится собственником этой земли и не вправе сам решать, кому ее передавать. Решение о перераспределении принимает соответствующий публичный орган.
Поэтому фраза «председатель не возражает против прирезки» может быть полезна с точки зрения отсутствия конфликта внутри СНТ, но сама по себе права на землю не создает.
Что в итоге
Перед тем как оформлять «свободную землю» за забором, нужно ответить не на вопрос «кто ею пользуется сейчас?», а на другой: что это за земля юридически?
Если это настоящий земельный участок общего назначения СНТ, предназначенный для дороги, проезда или иной общей инфраструктуры, оформить его часть непосредственно в индивидуальную собственность одного садовода обычной «прирезкой» не получится.
Если же это примыкающая государственная или муниципальная земля, которая не относится к имуществу общего пользования, не нужна для доступа и коммуникаций и отвечает требованиям Земельного кодекса, участок действительно можно увеличить через перераспределение.
Именно поэтому правильная последовательность действий выглядит так: сначала статус земли → затем возможность перераспределения → схема → решение администрации → кадастровые работы → соглашение → оплата → регистрация увеличенного участка.
А не наоборот – сначала поставить забор, а потом пытаться объяснить Росреестру, почему земля за ним уже «давно наша».
Хотите высказаться или у вас есть вопрос по теме этой статьи? Напишите в комментариях!
Записаться на консультацию ›› Получить консультацию по e-mail ››
