Ст. 39.20 ЗК РФ, заменившая с 01.03.2015 г. ранее действовавшую ст. 36 ЗК РФ, предусматривает исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду для граждан, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Несмотря на то, что в самой указанной статье не сделано никаких исключений для тех или иных зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, с точки зрения возникновения права на приватизацию, в судебно-арбитражной практике имеются прецеденты, влекущие невозможность приобретения в собственность земельного участка, на котором возведен объект недвижимого имущества вспомогательного значения.
Услуги нашего центра
Зачастую к такого рода объектам относят так называемые линейные объекты (асфальтированные площадки, дороги улучшенного качестве и пр.), в свидетельствах о праве собственности на которые иногда указано, что данные объекты имеют вспомогательное назначение.
Однако во всех ли случаях формальное указание в правоустанавливающих документах на вспомогательность назначения объекта недвижимого имущества влечет отказ в приватизации земельного участка?
Представляется, что, конечно, это не так.
Безусловным, бесспорным критерием для отнесения строений и сооружений к вспомогательным является наличие следующих факторов (которые соответствуют правовым позициям, находящим отражение в судебно-арбитражной практике высшего звена судебной системы):
- отсутствие самостоятельного значения в гражданском обороте, наличие исключительно вспомогательной функции по отношению к земельному участку или иным объектам недвижимости (зданиям и сооружениям)
- соответствие назначения данного объекта одному из вспомогательных видов разрешенного использования, определенных правилами землепользования и застройки соответствующего населенного пункта, и несоответствие основному виду разрешенного использования (т. е. если земельный участок был специально отведен под размещение определенного объекта, и данный вид использования является основным, а построенный объект имеет прочную связь с землей, то данный объект следует считать основным объектом недвижимости, а не вспомогательным объектом. Следовательно, и земля под ним после окончания строительства должна подлежать приватизации на основании ст. 39.20 ЗК РФ)
Кроме того, в ряде случаев, с одним из которых пришлось иметь дело автору статьи, якобы имеющаяся вспомогательность назначения возведенного линейного объекта недвижимого имущества не сопровождалась соответствующей упрощенной процедурой строительства данного объекта.
Как известно, в силу п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования выдача разрешения на строительство не требуется
.
Следовательно, также не требуется и разрешения на ввод в эксплуатацию такого объекта по окончании строительства.
В случае, о котором упомянуто, уполномоченным органом было выдано разрешение на строительство линейного объекта «внутриплощадочная дорога», после завершения которого указанный объект был введен в эксплуатацию.
Соответственно, коль скоро на объект выдавалось разрешение на строительство, не может идти речь о том, что он является объектом вспомогательного использования.
Более того, если земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования «для возведения линейных объектов (к которым больше всего претензий у органов власти, принимающих решения о приватизации)», то на нем по определению невозможно возведение каких-либо иных объектов.
Существенное значение для понимания юридической сущности понятия «объект вспомогательного использования» является и то, что действующий Градостроительный кодекс Российской Федерации не дает определение указанному понятию, т.е. в настоящее время данное понятие законодательно не закреплено.
Фактически, официальная позиция по данному вопросу содержалась лишь в письме Минрегиона Российской Федерации от 25.06.2009 г. № 19669-ИП/08, где было указано, что под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751–88 «Надежность строительных конструкций и оснований»
(затем – ГОСТ Р 54257–2010, который утратил силу на территории РФ с 01.09.2011 г. в связи с изданием Приказа Росстандарта от 23.12.2010 г. № 1059-ст., взамен введен в действие ГОСТ Р 54257-2010, который, в свою очередь утратил силу с 01.07.2015 г. в связи с изданием Приказа Росстандарта от 11.12.2014 г. № 1974-ст., взамен введен в действие ГОСТ 27751-2014; в двух последних документах нет определения понятий «строения и сооружения вспомогательного использования»). К таким сооружениям относились парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения.
В соответствии с п. 9.1 ГОСТа Р 54257–2010 «Национальный стандарт Российской Федерации. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» к сооружениям с пониженным уровнем ответственности относились теплицы, парники, мобильные здания (сборно-разборные и контейнерного типа), склады временного содержания, бытовки вахтового персонала и другие подобные сооружения с ограниченными сроками службы и пребывания в них людей
.
С учетом сказанного, понятие «подобные сооружения», содержащееся в ГОСТ Р 54257–2010, как и само понятие «вспомогательное сооружение» фактически является оценочным.
К этому необходимо добавить, что законодательством не определен орган, имеющий полномочия по оценке, отнесению сооружений к той или иной категории (основные, вспомогательные).
Таким образом, для установления наличия либо отсутствия самостоятельного значения в гражданском обороте, наличия или отсутствия исключительно вспомогательной функции объектов недвижимого имущества по отношению к земельному участку или иным объектам недвижимости необходимо оценить ряд юридически значимых факторов, в том числе обстоятельства предоставления земельного участка.
Хотите высказаться или у вас есть вопрос по теме этой статьи? Напишите в комментариях!
Записаться на консультацию ›› Получить консультацию по e-mail ››