Как устанавливает п. 1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях
, кроме случая продажи с публичных торгов.
П. 2 ст. 250 ГК РФ указывает на механизм реализации данного преимущественного права. В соответствии с этим пунктом продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу
.
Наконец, п. 3 ст. 250 ГК РФ закрепляет специфический способ защиты нарушенного права того участника долевой собственности, в отношении которого вышеуказанный механизм, как он полагает, по той или иной причине не реализован. В этом случае данный участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
На первый взгляд вроде бы все понятно.
Однако при практической реализации названного способа защиты нарушенного права возникает ряд вопросов, требующих разъяснения, поскольку имеет место их законодательная неурегулированность.
В соответствии с абз. 5 п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при предъявлении иска о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за долю сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке доли необходимых расходов
.
Данное положение в Постановление от 10.06.1980 г. было введено относительно недавно, а именно: Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 г. № 6.
Закон об указанной обязанности истца ничего не говорит.
Появившиеся несколько лет назад разъяснения следует признать в целом верными, хотя и с некоторой оговоркой.
Необходимость внесения денежных средств на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации объясняется тем обстоятельством, в силу которого от истца требуется подтвердить действительное намерение реализовать свое право преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество. В противном случае, как, видимо, полагает Верховный Суд РФ, будет иметь место недобросовестное процессуальное поведение истца, которое может повлечь сложности для добросовестного приобретателя, приобретшего спорную долю в отсутствие каких-либо нарушений со своей стороны, в силу чего он должен получить выплаченные им продавцу денежные средства в случае, если права и обязанности покупателя будут переведены на истца.
И вот здесь, на взгляд автора статьи кроется существенный недостаток разъяснений высшей судебной инстанции.
Выше сказано, что в случае нарушения права преимущественной покупки доли в праве общей долевой собственности законодатель предусмотрел специфический способ защиты права, из которого следует, что сделка, по которой отчуждена доля в праве общей собственности, не признается ничтожной либо недействительной в силу ее оспоримости, однако вследствие перевода прав и обязанностей покупатель как сторона сделки фактически лишается своего права собственности на имущество.
Однако мало того, что механизм такого лишения нигде в законодательстве не прописан, Верховный Суд РФ своими разъяснениями фактически возложил бремя возмещения убытков, возникших у покупателя по вине продавца доли, на истца, право которого нарушено продавцом.
Поясню высказанную мысль.
Если право истца приобрести отчуждаемую постороннему лицу долю в праве собственности на имущество нарушено, то, в свою очередь, самим указанным истцом права покупателя не нарушены никак. В этой связи обязанность истца возмещать понесенные покупателем доли расходы противоречит правовому принципу, в соответствии с которым убытки (а те расходы, которые понес покупатель, в случае перевода его прав и обязанностей на истца и являются убытками) возмещает причинитель вреда.
Напротив, соответствующим принципу ст. 1064 ГК РФ будет являться возложение убытков покупателя на продавца – по отношению к нему именно продавец будет являться причинителем вреда.
Такой подход соотносится по своей правовой природе с нормой, содержащейся в п. 1 ст. 461 ГК РФ и гласящей, что при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований
.
Однако по необъяснимой причине законодатель в отношении правового регулирования случаев нарушения права преимущественной покупки доли в праве общей собственности отошел от разумных начал гражданского законодательства.
Несправедливость описанной ситуации легко проиллюстрировать на примере случая продажи доли постороннему лицу по цене, превышающей ту, за которую продавец доли предложил купить её сособственнику.
В этой ситуации суть исковых требований о признании права преимущественной покупки доли и переводе прав и обязанностей покупателя заключается в защите права купить долю именно по первоначально предложенной цене, а не по более высокой.
Поэтому и возникает вопрос, с какой же целью истец должен вносить на депозит управления (отдела) Судебного департамента всю сумму, которую продавцу оплатил покупатель и за которую истец и не собирался приобретать долю в праве общей собственности.
Ответа на данный вопрос, в общем, не видно.
Если у кого-то возникнет замечание, что весьма маловероятна продажа доли по более высокой цене после предложения продавцом сособственнику купить её, то такие ситуации в судебной практике встречаются, и автор статьи столкнулся с одной из них. Анализ обстоятельств конкретного судебного спора и привел к выводам, здесь изложенным.
Хотите высказаться или у вас есть вопрос по теме этой статьи? Напишите в комментариях!
Записаться на консультацию ›› Получить консультацию по e-mail ››