Это дело громко обсуждали как историю о «квартире, украденной мошенниками». Но в Верховном Суде РФ спор рассматривался не про уголовную ответственность мошенников, а про гражданско-правовой вопрос: можно ли признать договор купли-продажи недействительным и «откатить» сделку, если продавец подписал документы, но сделал это под влиянием обмана третьих лиц.
О чем спор
По материалам дела Долина подписала предварительный договор и основной договор купли-продажи квартиры, получила деньги, а затем передала их неизвестным лицам, действовавшим как мошенники. После этого Долина пошла в суд и потребовала признать сделки недействительными, вернуть квартиру и снять право собственности покупателя Лурье.
Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций Долину поддержали: признали сделку недействительной и «вернули» квартиру продавцу.
Покупатель (Лурье) обжаловал это в Верховный Суд РФ.
Позиция Верховного Суда РФ
Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и принял новое решение – в иске Долиной отказать. То есть на уровне ВС РФ сделка не признана недействительной, а право собственности покупателя «не обнулили».
Почему? Потому что нижестоящие суды, по мнению ВС РФ, неправильно применили статью 178 ГК РФ («заблуждение») и фактически подменили юридический анализ эмоциями и трагичностью ситуации.
Почему ВС РФ не признал сделку недействительной
ВС РФ разъяснил: не любое заблуждение делает сделку недействительной. Закон защищает от «существенного заблуждения», но при этом прямо говорит, что ошибка в мотивах (почему человек заключал сделку) и ошибка в ожиданиях о последствиях (например, «я думал, потом все отменится») – не основание для признания сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ.
По сути ВС РФ указал: если человек осознавал, что подписывает именно договор купли-продажи и хотел совершить продажу как юридический акт, но рассчитывал на то, что «потом сделку аннулируют» (например, правоохранители или банк, или «все вернут») – это не тот вид заблуждения, который ломает сделку.
Почему не подошла статья 177 ГК РФ
ВС РФ отдельно отметил: пытаться «переключиться» на ст. 177 ГК РФ (когда продавец в момент сделки не мог понимать значение своих действий) – тоже нельзя автоматически. Для этого нужно доказать именно такое состояние на момент подписания, и «особенным» доказательством обычно выступает судебная экспертиза, а представленные по делу исследования, по оценке ВС РФ, не закрывали этот стандарт доказывания.
О добросовестности покупателя и рисках для оборота
Важная линия ВС РФ: оспаривание сделок по мотивам заблуждения создает риски для другой стороны и для рынка в целом; поэтому суды обязаны оценивать, мог ли покупатель распознать заблуждение продавца, и было ли у покупателя недобросовестное поведение. В этом деле суды, по словам ВС РФ, доводы о поведении покупателя отклонили без должной правовой оценки, а недобросовестность покупателя установлена не была.
И здесь звучит жесткая, но понятная позиция: дееспособный гражданин в общем случае сам отвечает за последствия подписанных документов.
Что с выселением и правом пользования
В деле был и встречный блок требований со стороны покупателя: прекратить право пользования квартирой и выселить Долину и членов семьи.
Поскольку ВС РФ отказал в иске Долиной, логика «квартира вернулась продавцу – значит выселять нельзя» больше не работает. Однако вопрос о выселении ВС РФ не решил окончательно, а направил на новое рассмотрение в апелляцию (Мосгорсуд) – с учетом конституционного права на жилище и участия несовершеннолетнего.
То есть дальше предполагалось решение указанной задачи, но уже не про «действительность сделки», а про то, можно ли и как именно прекращать пользование и выселять, учитывая семейные обстоятельства.
Что это значит на практике
Это определение ВС РФ – сигнал всем, кто думает, что «если я стал жертвой мошенников, то автоматически откатят любую сделку».
Нет. ВС РФ фактически говорит следующее:
- Во-первых, если вы подписали договор купли-продажи, понимая, что это продажа, то потом очень трудно «развернуть» сделку только потому, что вас обманули третьи лица и вы надеялись, что все отменится
- Во-вторых, гражданский суд будет смотреть не только на вашу трагедию, но и на поведение покупателя: был ли он «в теме», мог ли понять, что происходит, получал ли он выгоду из подозрительности ситуации
- В-третьих, если ключевая проблема – именно преступление третьих лиц, то центр тяжести защиты чаще всего уходит в уголовное дело, взыскание ущерба, а не в «аннулирование сделки» по мотивам внутренней надежды на будущую отмену
Вывод
Верховный Суд РФ не сказал: «мошенничества не было». Верховный Суд РФ сказал: в гражданском праве нельзя отменять продажу квартиры только потому, что продавец хотел спасти себя от мошенников и думал, что потом сделку отменят; суды должны применять ст. 178 ГК РФ строго, а не по сочувствию.
Хотите высказаться или у вас есть вопрос по теме этой статьи? Напишите в комментариях!
Записаться на консультацию ›› Получить консультацию по e-mail ››
