Отсутствующий залог недвижимого имущества

В Люберецкий городской суд Московской области было подано заявление об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру. Свои требования истец основывал на том, что апелляционным определением Московского областного суда был признан недействительным по основаниям мнимости и притворности договор купли-продажи квартиры между ним и ответчиком и применены последствия недействительности ничтожной сделки в форме прекращения права собственности истца на спорную квартиру и исключения сведений о его правах на квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку было установлено, что, заключая договор купли-продажи квартиры и предварительные договоры купли-продажи квартиры, стороны действительно имели в виду договор займа с обеспечением его залогом указанной выше квартиры, постольку согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ к отношениям сторон применяются относящиеся к ней правила.

Не согласившись с заявленными требованиями, ответчица обратилась за помощью к юристу правового центра «Эгида» Коновалову Владиславу, который оказал ей помощь в составлении возражений на заявленные требования.

Требование обращения взыскания на заложенное имущество удовлетворению не подлежали в силу следующих обстоятельств и норм права.

Так как в силу положений ст. 170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила договор о залоге недвижимости – квартиры должен был пройти государственную регистрацию.

В соответствии со ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Залог недвижимого имущества кроме общих норм ГК РФ также регулируется специальным нормативным актом – Федеральным законом от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с ч.ч. 2, 3 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

С учетом ст. ст. 9, 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке).

В связи с тем, что правила, предусмотренные ГК РФ и законом об ипотеке в части обязательной регистрации сделки сторонами не соблюдены, залог недвижимого имущества – квартиры считается ничтожным (ст. 10 Закона об ипотеке), несмотря на то, что стороны имели его в виду, заключая признанный судом ничтожным договор купли-продажи квартиры.

В соответствии со ст. 79 ГК РФ взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Жилое помещение, на которое истец просит обратить взыскание является единственным, пригодным для моего проживания и проживания моих несовершеннолетних детей, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Соответственно требование о наложении взыскания на заложенное имущество удовлетворению не подлежит в виду того, что договор залога недвижимого имущества сторонами надлежащим, установленным законом способом оформлен и зарегистрирован не был и в силу положений ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является ничтожным.

Что и подтвердило решение суда, которым истцу было отказано в удовлетворении заявленного требования.