Бремя содержания общего имущества в кондоминиуме

В силу ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В настоящее время продолжают существовать товарищества собственников жилья, недвижимое имущество которых представляет собой кондоминиум.

Определение указанного понятия содержалось в нормативно-правовых актах, которые утратили силу.

В частности, согласно ст. 1 утратившего в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации Федерального закона от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» кондоминиум определялся как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Схожее определение содержалось и в ст. 1 Закона РФ от 24.12.1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (также утратившего силу по той же причине).

Однако законы утратили силу, а кондоминиумы остались.

Как же соотносится бремя содержания общего имущества в кондоминиуме с нормой ч. 1 ст. 158 ЖК РФ?

Как правило, в состав кондоминиума входят несколько различных объектов, состав помещений, составляющих общее имущество всего кондоминиума, в которых различен. И насколько соответствует закону определение размера расходов на содержание указанного имущества каждого из собственников, только лишь исходя из его доли в праве собственности, но без учета использования имущества лишь отдельными собственниками?

В качестве примера можно привести следующую ситуацию.

Если в составе кондоминиума несколько многоквартирных домов, в части из которых есть лифт, а в остальных его нет, то, очевидно, что собственник жилого помещения в многоквартирном доме, в котором отсутствует лифт, не пользуется лифтом, расположенным в другом многоквартирном доме. Или если в состав кондоминиума входит подземный гараж, обслуживание которого достаточно затратно, а какой-либо собственник в принципе не пользуется им ввиду отсутствия у него транспортного средства, то возложение на него соответствующих расходов выглядит необоснованным.

Как же обосновать исключение таких расходов с точки зрения действующего законодательства?

На помощь приходит разъяснение, изложенное в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», в котором сказано, что на отношения граждан по поводу предоставления товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан платных услуг (работ) распространяется действие Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Оплачиваемое гражданами – собственниками жилых помещений в многоквартирном доме в составе кондоминиума – содержание общего имущества как раз и образует услугу, предоставляемую им со стороны товарищества собственников жилья.

Между тем, по смыслу ст. 37 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель обязан оплачивать услуги, оказываемые именно ему.

Иными словами, применительно к описанной выше ситуации возложение обязанности по оплате той части расходов в кондоминиуме, которые напрямую не касаются отдельно взятых собственников, носит незаконный характер.

Сказанное не отменяет того, что состав общего имущества отдельно взятого многоквартирного дома в кондоминиуме должен определяться в соответствии с положениями Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, в силу п. 2 которого в состав общего имущества включаются:

• а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
• б) крыши;
• в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
• г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
• д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
• е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
• е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
• ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Таким образом, собственники помещения в кондоминиуме не обязаны бездумно оплачивать произвольные расходы, которые не соотносятся с приведенными в настоящей статье позициями.

Хотите высказаться или у вас есть вопрос по теме этой статьи? Напишите в комментариях!

Записаться на консультацию ›› Получить консультацию по e-mail ››